Verzilverhypotheek biedt uitkomst voor 'arme' ouderen
Het zal je als adviseur misschien bekend in de oren klinken: ouderen met een beperkt inkomen, maar wel met een woning met een behoorlijke overwaarde én geen mogelijkheid om die overwaarde te verzilveren. Oftewel 'steenrijk, maar geldarm'. Daar lijkt de Verzilverlening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) verandering in te brengen. Deze Verzilverlening biedt nu de mogelijkheid om een deel van de overwaarde te verzilveren.
Opeethypotheek
Tot 2018 konden ouderen met een klein inkomen bij veel banken terecht voor een opeethypotheek. Bij zo'n opeethypotheek konden ze geld lenen op basis van de overwaarde van het huis. De niet-aftrekbare rente werd dan bijgeschreven en de schuld nam daarmee toe. Maar door de financiële crisis waren banken niet meer zo geneigd zo'n hypotheek aan te bieden. En als ze dat wel deden, dan alleen nog maar onder zulke strikte voorwaarden dat de meeste ouderen er niet voor in aanmerking kwamen.
Geld in de stenen
Door de vergrijzing komen er steeds meer ouderen met weinig
pensioen en het vermogen in de stenen. De behoefte aan
'verzilveren' neemt daardoor toe. Met de Verzilverhypotheek
wil de SVn een oplossing bieden voor dit groeiende
probleem.
De Verzilverlening is een box 3-lening, waarop tijdens de
looptijd niet hoeft te worden afgelost. De rente is dus niet
aftrekbaar. Maar deze rente hoeft iemand ook niet vanuit het
inkomen of vermogen te betalen: deze wordt bijgeschreven op
de lening.
Een Verzilverlening heeft altijd een looptijd van 75 jaar en
de rente staat altijd 40 jaar vast (2018: 1,7%). Als iemand
na de duur van 40 jaar nog leeft, wordt vanaf dat moment geen
rente meer bijgeschreven op de lening.
De lening moet worden afgelost bij verkoop van de woning of
bij overlijden van de (langstlevende) schuldenaar. Vrijwillig
vervroegd aflossen is altijd mogelijk en is zonder boete.
Hypotheekrecht
Er moet hypotheek worden gevestigd op de woning. De
Verzilverlening is dan ook alleen voor woningbezitters
toegankelijk en niet voor huurders (zoals bij de Blijverslening, ook van
SVn).
Het is na het sluiten van een Verzilverlening niet meer
toegestaan een nieuwe lening aan te gaan. Dit wordt
vastgelegd door het aangaan van een 'pos/neg' (een
positieve/negatieve hypotheekverklaring). Dit is een
consumptieve akte. Hierin verbindt de schuldenaar zich ten
opzichte van de kredietgever om het onderpand niet (verder)
te bezwaren met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring).
En daarnaast verbindt hij zich op eerste verzoek van de
kredietgever mee te werken aan het vestigen van een
hypotheekrecht op het onderpand (positieve verklaring).
Aan leeftijd gebonden
Een woningbezitter moet een leeftijd hebben die hoger is dan
10 jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd. Iemand moet dus
minimaal 57 jaar en drie maanden zijn, om in 2018 een
Verzilverlening te krijgen. Als er sprake is van partners,
dan geldt de leeftijd van de jongste partner.
SVn brengt € 475 (2018) aan kosten in rekening. Alle overige
bijkomende kosten (advieskosten, notariskosten, et cetera)
zijn ook te financieren, maar altijd tot het maximum van de
Verzilverlening.
Hoogte maximale lening
De hoogte van de lening is bij aanvang maximaal 80% van de
waarde van de woning (WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde),
inclusief bestaande leningen. Dit maximum is echter
theoretisch. Feitelijk wordt namelijk rekening gehouden met
de bij te schrijven rente over de lening.
SVn brengt € 475 (2018) aan kosten in rekening. Alle overige
bijkomende kosten (advieskosten, notariskosten, et cetera)
zijn ook te financieren, maar altijd tot het maximum van de
Verzilverlening.
SVn biedt een rekenmodel om na te gaan hoe hoog de
maximale Verzilverlening is. Daaruit volgt dat de maximale
Verzilverlening feitelijk bedraagt:
80% woningwaarde -/- huidige lening -/- bij te schrijven
rente Verzilverlening tot 98-jarige leeftijd.
Overigens heeft niet iedere gemeente een Verzilverlening.
Welke wel, dat heeft SVn in kaart gebracht.
Voorwaarden gemeenten
De gemeenten bepalen onder welke voorwaarden zij de lening
geven en waaraan het geld mag worden besteed. De
Verzilverlening is primair bedoeld om huizenbezitters in
staat te stellen om de kwaliteit van hun eigen huis op peil
te houden of te verbeteren. Denk aan achterstallig onderhoud
of een verbouwing om beter aan te sluiten bij de hedendaagse
wooneisen. De Verzilverlening is dus niet bedoeld als
pensioenaanvulling. Al kunnen gemeenten wel toestaan dat
eenmalig een bedrag consumptief wordt uitgegeven. Maar het is
afhankelijk van de gemeenten of zij dat toestaan.
Bovendien kunnen gemeenten extra voorwaarden en afwijkende
maxima hanteren. Het kan daarbij gaan om absolute maxima, of
maxima uitgaande van een andere berekening dan SVn.
Inkomen en vermogen spelen geen rol
Inkomen en vermogen spelen in het geheel geen rol bij de beoordeling of iemand in aanmerking komt voor de Verzilverlening. Ook de waarde na verbouwing doet er niet toe. Het gaat om de meest recente WOZ-waarde. Mogelijk stellen gemeenten hooguit als criterium dat de gewenste aanpassingen de waarde van de woning niet verlagen.
Nog meer weten?
Op de site van SVn vind je een compleet
overzicht van alle leningen bij SVn, uitgesplitst naar
provincie en gemeente.
Ook in een aantal opleidingen van NIBE-SVV komt de
Verzilverlening aan bod:
- Wft Hypothecair Krediet
- Wft Vermogen
- Branchediploma Leven
- Wft Pensioenverzekeringen
- Woningfinanciering
- Pensioenpraktijk
- FFP Financiële Planning
Ook goed om te weten
Op 17 april 2018 heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ruimere acceptatiecriteria geïntroduceerd voor ouderen met een verhuiswens.
